Urbanización inconclusa
Una promotora me entregó hace un año mi vivienda, adquirida años atrás, con un retraso de casi dos años. Al momento la casa presenta problemas de paredes cuarteadas, filtraciones y más.
Lo más preocupante es que nos ofrecieron todo lo que incluye una urbanización cerrada en estos últimos tiempos, es decir: piscina, casa club, áreas verdes. Pero algunos de esos bienes están aún inconclusos, como una cisterna comunitaria que nunca ha funcionado; una casa club sin baños, ni vestidores, lavaderos, sin nada de nada, solo paredes.
Agradecería me recomienden ante qué institución podemos presentar una queja formal y dar una solución a los problemas en común que tenemos un grupo de propietarios.
Engañado
Estimado lector: Voy a partir de la presunción de que usted suscribió, por escritura pública, un contrato de promesa de compraventa, conforme a lo dispuesto en el Art. 1570 del Código Civil, y, posteriormente, un contrato de compraventa, lo cual permitiría exigir su cumplimiento y probar lo que usted asevera, porque, en derecho no basta afirmar algo, sino que hay que probarlo. Si así fue, esos contratos deben respetarse y, por tanto, cumplirse por la otra parte, siempre que usted también haya cumplido con lo suyo.
Según el Art. 1561 de dicho código, todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales, mientras que el Art. 1505 dispone que en los contratos bilaterales, de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, podrá el otro pedir, a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.
Creo que esto último es lo que podría usted solicitar al juez, en la vía civil, es decir, el cumplimiento de la obligación y la indemnización de daños y perjuicios, considerando, además, lo prescrito en el Art. 1562, que dice que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por tanto, obligan, no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que, por la ley o la costumbre, pertenecen a ella, lo cual nos colocaría frente a la figura legal de las obligaciones por hacer.
Su constructor estaría en mora con usted por no haber cumplido con la obligación en el plazo estipulado, que supongo debe habérselo fijado en la escritura, (Art. 1567 de dicho cuerpo legal) o porque la obra no ha sido ejecutada en su totalidad (me refiero a las obras civiles que usted señala). En este evento, conforme al Art. 1569, podría pedir, junto con la indemnización por la mora, cualquiera de estas dos cosas, a su elección:
1. Que se le autorice para hacerla ejecutar por un tercero, a expensas del deudor; o,
2. Que el deudor le indemnice los perjuicios resultantes de la infracción del contrato. Dicha indemnización comprende el daño emergente y el lucro cesante (Art. 1572).
El procedimiento para incoar la respectiva acción se halla contemplado en el Art. 368 del Cogep, según el cual el juzgador señalará el término dentro del cual el deudor deberá hacer lo que no hizo a su debido tiempo, bajo prevención de que, de no acatar tal orden, la obligación se cumplirá a través de un tercero designado por usted, a costa del ejecutado, si así lo ha solicitado. De no hacerlo, el juzgador convocará a una audiencia y determinará el monto de la indemnización y dispondrá el respectivo cobro. Si no se cumple con este mandamiento de ejecución, el juez ordenará el embargo de los bienes del deudor por un monto que cubra el costo del cumplimiento de la obligación por el tercero designado por usted.
Para tener mayor fuerza en su pretensión, lo ideal sería que se unan todos los perjudicados y demanden en conjunto lo que se les debe.
Si el contrato fue de aquellos que se suscriben de forma privada, lo único que usted podría reclamar sería la parte proporcional del dinero que pagó correspondiente a la valoración de la obra no ejecutada. (F)
Dra. Katia Murrieta
Abogada
Teléfonos : 231-1743, 231-2129; 230-5780
