Inquilina afectada
Hace 5 años estoy arrendando un departamento a un precio relativamente bajo. Tiene muchas imperfecciones debido a que es viejo y hay problemas con la humedad y las tuberías que se agravaron con el terremoto. El casero dice que debo buscar y pagarle a alguien para que repare los daños. Varios amigos me han indicado que es el propietario del inmueble quien debe realizar esos arreglos o pagar por ellos. No tengo un contrato firmado por el alquiler.
Juana,
Guayaquil
Estimada lectora, de acuerdo con la Ley de Inquilinato, art. 27, el contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, de modo que estaríamos frente a una contratación en la cual no habría constancia respecto de quién asume los gastos o costos de mantenimiento. A falta de esta precisión, debemos remitirnos al Código Civil, por mandato del art. 2 de la indicada ley, que dispone, en el art. 4, que el arrendador está obligado a efectuar las reparaciones y obras necesarias a fin de que los locales reúnan las condiciones exigidas en el artículo 3, esto es, entre otros, no ofrecer peligro de ruina.
Según el art. 1865 de dicho código, el arrendador está obligado a mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada, es decir, de acuerdo al 1868, en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, que corresponden generalmente al arrendatario. Sin embargo, el arrendador está obligado a hacer estas últimas cuando los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Se entiende por reparaciones locativas (art. 1881) las que, según la costumbre del país, son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de los deterioros que ordinariamente se producen por culpa de estos o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc., y se reducen, conforme al art. 1911, a mantener el edificio en el estado en que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo o por defectos de construcción.
Siendo así, lo que a mi juicio procedería, en su caso, es iniciar una acción en contra del arrendador, en procedimiento sumario, como lo dispone el art. 42 de la ley de inquilinato, para que el juez lo obligue a hacer las respectivas reparaciones .
La sanción a la que se expondría su arrendador, en el evento de que el análisis y datos proporcionados sean los correctos, y no cumpliese con lo ordenado por el juez, es una multa equivalente a una pensión locativa mensual y, si reincidiere, con la de tres pensiones locativas mensuales. En cambio, si se determina que usted es la responsable de los daños ocasionados en el local arrendado, o en las instalaciones de agua potable, luz eléctrica y servicios higiénicos,
estará obligada a la inmediata reparación a su costa. Si no lo hiciere en el plazo fijado por el juzgador, el arrendador estará facultado a efectuarlas y exigirle el pago de lo invertido, con un aumento del 10%, y, si lo desea, podría dar por terminado el contrato (art. 7 ley citada). (F)
Dra. Katia Murrieta,
Abogada.
Telfs. 231-1743, 231-2129, 230-5780.
