¿Deben devolverle la entrada?
Hace más de 4 años me interesé en comprar una casa e inicié los trámites, realizamos un acuerdo de pagos y comencé a cancelar la cuota de entrada. Después de un tiempo, al haber cancelado una cantidad superior a $ 15 mil, me vi imposibilitado de continuar y me acerqué a la inmobiliaria a negociar una extensión del plazo para el pago de la cuota inicial. La jefa de ventas no aceptó, y más tarde mi esposa fue condicionada a firmar un documento en el que desistía de la casa y dejaba libre a la inmobiliaria para que la vuelva a negociar, y que el dinero se lo reservaría.
Tengo el documento. He solicitado el dinero, pero me indican que deben aplicar lo que indica el convenio, que es indemnizar por daños y perjuicios con el 15% del precio total del inmueble. Me gustaría saber qué pasos debo seguir para poder recuperar mi dinero, que tanta falta me hace en medio de esta crisis.
Chepo,
Guayaquil
La promesa de compraventa de bien raíz, para que sea válida, y, por tanto, poder demandar su incumplimiento en la vía judicial, conforme al art. 1559 del Código Civil, debe constar por escritura pública. El art. 1570, Nº 1, de dicho código establece que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que conste por escrito y por escritura pública, cuando fuere de celebrar un contrato para cuya validez se requiere de este tipo de instrumento, como la compraventa de inmuebles (art. 1740 mismo código).
Usted no especifica qué tipo de contrato firmó. Puedo colegir, cuando afirma que “realizó un acuerdo de pagos”, que no lo hizo en la forma en que lo establece la ley, para luego poder reclamar sus derechos, como indico en el párrafo precedente. Y, aun habiéndolo suscrito por instrumento público, hay un desistimiento de por medio, el cual, de haberse dado en la misma forma en que se celebró dicho “acuerdo”, dejaría sin efecto lo pactado originalmente, con las consecuencias derivadas de su incumplimiento.
Todo contrato legalmente celebrado es ley para las partes contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales (art. 1561). En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, pudiendo el otro pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios (art. 1505). Si usted pactó con la compañía inmobiliaria una indemnización a favor de ellos, del 15% sobre el precio del bien, por daños y perjuicios, causados por el hecho de su desistimiento, usted tendría que honrar su palabra, en aplicación del convenio. Esto, en reconocimiento al principio pacta sunt servanda, es decir, que lo pactado obliga.
Cuando se suscribe un contrato, ambas partes se comprometen a cumplir con lo convenido, y, si alguien incumple, debe asumir la responsabilidad contractual, ya que su desistimiento o incumplimiento puede acarrear perjuicios a la otra parte, quien debe ser resarcida en los daños ocasionados. Por esta razón que la cuota de entrada que usted entregó no le puede ser devuelta en su totalidad, debido a los perjuicios que, eventualmente, ha sufrido la inmobiliaria por la ruptura del contrato provocada por usted. Admitiendo que el 15% es una cifra exagerada, eso fue lo que usted pactó. (F)
Dra. Katia Murrieta,
Abogada.
Telfs.: 230-5780, 231-1743, 231 2129
